शेत जमीन खरेदी करायचा विचार असेल तर नक्की वाचा!

जमिनीचा सातबारा उतारा पहा : सर्वप्रथम तुम्हाला ज्या गावातील जमीन खरेदी करावयाची असेल तेथील गावच्या तलाठ्याकडून जमिनीचा नवीन सातबारा काढून घ्या. त्यावरील फेरफार व आठ अ तपासून पहा. हे पाहताना वर्ग १ नोंद असली तर ती जमीन विक्री करणाऱ्याची स्वतःच्या मालकी वहिवाटीची असून अशी जमीन खरेदी करण्यास अडचण नाही.

मात्र नि.स.प्र. (नियंत्रित सत्ता प्रकार किवा वर्ग २) अशी नोंद असेल तर ती जमीन कुळ वाहिवाटी मार्फत मिळविलेली असते. ही जमीन खरेदी करण्यापूर्वी संबंधित कुळाला विक्री करण्यासाठी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घेणे आवश्यक असते. सदर परवानगी खरेदी करते वेळी घेणे आवश्यक असते. याकरीता ३२ म प्रमाणपत्र वगैरे बऱ्याच कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. ज्यासाठी साधारणत: एक महिना एवढा कालावधी लागतो. अखेर प्रांत अधिकारी यांची परवानगी मिळल्यावर खरेदीखत करू शकता.

कोणतीही जमीन खरेदीवेळी खालील गोष्टींचा आढवा अवश्य घ्या :

● जमिनीपर्यंतचा रस्ता : जर जमीन बिनशेतीची असेल तर जमिनी पर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये असतो. परंतु जमीन बिनशेती नसल्यास व खाजगी रस्ता असल्यास रस्त्यासाठी दाखविलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करून घ्या.
● आरक्षित जमिन आहे का पहा? : सदर जमिनीमध्ये शासनाने कोणत्याही कारणासाठीचे आरक्षण (हिरवा पट्टा, पिवळा पट्टा) आहे कि नाही? याची खात्री करून घ्या.
● वाहिवाटदार पाहून घ्या : सातबारावरील मूळ मालक व प्रत्यक्ष जमिनीचा वहिवाटदार वेगवेगळे असू शकतात. त्यामुळे याची खात्री करून घ्या.
● सातबारावरील नावे तपासा : नावे विक्री करणाऱ्या व्यक्तींचीच आहे का? ते पहा. त्यावर मयत व्यक्ती किवा जुना मालक इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणे गरजेचे आहे.
● कर्जप्रकरण, न्यायालयीन खटला व भाडेपट्टा : जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्थांच्या कर्जाचा बोजा आहे कि नाही? याची खात्री करून घ्या. जर न्यायालायीन खटला चालू असेल तर संदर्भ तपासून पहा. तसेच कोणतीही जमीन खरेदी करताना एकदा वकिलाचा सल्ला जरूर घ्या.
● जमिनीची हद्द पहा : सदर जमिनीची हद्द नकाशाप्रमाणे मोजून तपासा. तसेच लगतच्या जमीन मालकाची हरकत नसल्याची खात्री करून घ्या.
● इतर अधिकारांची नोंद : सातबारावर इतर अधिकारमध्ये जर नावे असतील तर त्याची अवश्य माहिती करून घ्या. बक्षीसपत्राने मिळलेल्या जमिनीची विशेष काळजी घ्या.
● बिनशेती करणे : शेतघर सोडून कोणत्याही कारणासाठी जर बांधकाम करायचे असेल तर बांधकामाच्या प्रकारा प्रमाणे बिनशेती करणे आवश्यक असते.
● संपादित जमिनी : सदर जमिनीमधून नियोजित महामार्ग, रेल्वे मार्ग, तलाव आदी आहे कि नाही? याची खात्री करून घ्या. याची सातबारावर नोंद पहा. तसेच जमिनीच्या बाजूने रस्ता, नदी, महामार्ग, असेळ तर त्यापासूनचे योग्य अंतर सोडून पुरेशी जमीन असल्यास खरेदी करा.
● खरेदीखत : तालुक्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून व आवश्यक शुल्क भरून खरेदीखत करा. योग्य कालावधीनंतर खरेदी केलेल्या जमिनिचा नकाशा व आपल्या नावे सातबारा असल्याची खात्री करा. तसेच वेळोवेळी बदलणारे शासन नियम पडताळून पहा.
● जमीन खरेदी देतांना : जमीन मालकाने आर्थिक व्यवहार पूर्ण झाल्याशिवाय खरेदीखत करू नये. खरेदीखत करताना दिलेली जमीन व सातबारा यांची खात्री करा.

जमिनीचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो? : खरेदीखत जमीन विक्री केल्यानंतर जमिनीचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो. खरेदीखत झाल्यानंतर काही दिवसातच दुय्यम निबंधक कार्यालयातून अविवरण पत्रक तहसीलदार कार्यालयात पाठविले जातात. त्यानंतर संबधित तलाठी कार्यालयात हे विवरण पत्रक पाठविले जातात. त्यानंतर तलाठी सातबारावारील सर्वांना नोटीसा काढतात. नोटीस सही करून आल्यानंतर सातबारावरील जुनी नावे कमी होऊन नवीन मालकाची नावे नोंदविली जातात.

वर्ग २ च्या विक्रीची परवानगी सातबारावर जमिनीचा प्रकार यामध्ये वर्ग १ असा उल्लेख असेल तर प्रांत अधिकारी यांची परवानगीची गरज नसते. मात्र वर्ग २ असल्यास परवानगीची आवश्यकता असते. कारण अशा जमिनी भोगवटदाराला केवळ कसण्याचाअधिकार असतो विकण्याचा नव्हे.

सदर भोगवटदार हा या जमिनीचा कुळ म्हणून असतो. ही जमीन कुळकायद्याने मिळालेली असते. अशा जमिनी म्हणजे सरकारी मालमत्ता असतात. याच्या विक्रीच्या परवानगीसाठी प्रांत ऑफिसमध्ये पुढील कागदपत्रांची पुर्तता करावी लागते. जमिनीचा नवीन सातबारा, जमिनीवरील सर्व फेरफार, आठ अ, जमीनीचा नकाशा, अर्जासोबत सर्व कागदपत्रांच्या झेरॉक्स प्रती जोडून प्रांत ऑफिसमध्ये दाखल करा. या सर्व कागदपत्रांची छाननी झाली कि एका महिन्यात प्रांत ऑफिसरच्या परवानगीची प्रत मिळते. यामध्ये फक्त सहा महिन्याचा कालावधी असतो. या सहा महिन्यात जमीन विक्री करावी लागते अथवा सहा महिन्यांनी हि परवानगी संपते.

बिनशेती कोणत्याही जमिनीमध्ये घर बांधावयाचे असल्यास ती जमीन प्रथम बिनशेती करावी लागते. तसेच शेतात घर बांधावयाचे असल्यास स्वतः शेतकरी असावे लागते. त्याचप्रमाणे आपल्या शेत जमिनी असाव्या लागतात आणि ती शेती करावी लागते आणि तसे पुरावे देखील लागतात.

जमीन बिनशेती करायची असल्यास पुढील कागदपत्रे लागतात. जमिनीचा सातबारा, जमिनीचा नकाशा, टाउन प्लानिंगची परवानगी, अर्जासोबत सर्व कागदपत्रे जोडून संबधित प्रांत अधिकारी किंवा तहसीलदार यांच्या कार्यालयात सादर करावे लागतात. जमिनीच्या नकाशामध्ये लागून रस्ते असल्यास अडचण येत नाही. पण तसे नसेल तर घरापर्यंत जाण्याकरीता रस्ता दाखवावा लागतो.

खरेदीखत कसे करावे? : खरेदीखत हा जमिनीचा व्यवहार पूर्ण केल्याच पुरावा आहे. मात्र खरेद खत करण्यापूर्वी जमीन खरेदी करणार्‍याने जमीन मालकाला ठरलेल्या व्यवहाराप्रमाणे सर्व रक्कम पूर्ण देणे अपेक्षित असते. रक्कम पूर्ण झाली नसेल तर खरेदीखत करू नये. कारण खरेदीखत झाल्यानंतर जमीन मालक हा त्याजमिनीवरचा मालकी हक्क काढून घेतो. तस्सेच खरेदीखत सहजासहजी रद्द होत नाही. तो रद्द करण्याचा अधिकार फक्त सर्वोच्च न्यायालयाला असतो.

खरेदीखताची नोंदणी एकदा का संबंधित दुय्यम निबंधक कर्यालयात झाल्यानंतर काही दिवसातच सातबारा नवीन मालकाच्या नावे होतो. खरेदीखतासाठी ज्या गावातील जमीन असेल त्या संबधित दुय्यम निबंधक कार्याकायात जाऊन बाजारभावे आणि आपपसातील ठरलेल्या रक्कमेवर मुल्यांकन करून मुद्रांकशुल्क काढून घ्या. हे मुल्यांकन काढून देण्याचे काम दुय्यम निबंधाकाचेच असते. यामध्ये जमिनीची सरकारी किंमत आणि प्रत्यक्ष जमीन मालक व खरेदीदार यांच्यातील ठरलेल्या व्यवहारावर जी रक्कम जास्त असते त्यावर मुल्यांकन करून जास्त मुद्रांक शुल्क गृहीत धरला जातो. हे काढून झाल्यावर दु.नि. हे खरेदीखत दस्तऐवजासाठी लागणारे नोंदणीशुल्क व कागदपत्रे व इतर कार्यालयीन खर्चाची माहिती देतात. हि सर्व माहिती घेऊन दु. नि. यांनी ठरवून दिलेल्या मुद्रांकशुल्कावर आवश्यक ती माहिती लिहून जमीन विकण्याचे प्रयोजन नमूद करावे लागते. तसेच लागणारी सर्व कागदपत्रे जोडून खरेदीखत तयार करा. यासोबत संगणकावर डाटाएंट्री करण्यासाठी कलागणारा इनपुट भरून दुय्यम निबंधक कार्यालयात दस्त नोंदणीसाठी सादर करा.

खरेदी खतासाठी लागणारी कागदपत्रे : सातबारा, मुद्रांकशुल्क, आवश्यक असल्यास फेरफार, आठ अ, मुद्रांक शुल्काची पावती, दोन ओळखीच्या व्यक्ती (त्यांचे फोटो प्रुफ), आवश्यक असल्यास प्रतिज्ञापत्र, N A order ची प्रत, विक्री परवानगीची प्रत.

———————————————————–

अशाच प्रकारच्या माहितीपूर्ण पोस्ट्स साठी आमचे फेसबुक पेज लाईक करा : https://www.facebook.com/teamkrushidoot/

———————————————————–